【PIA 新盤力薦】未來，值得傲嬌！— VIVO at Homebush

2015-07-07 華人同盟

Homebush 總是有一種讓人熟悉又陌生的感覺，大多數人一提便知 — Strathfield 下一站；但似乎又不是那麼親近，不少朋友可能都是路過，甚至熟悉的程度還不及臨區 Flemington。當然，不可否認，Homebush 面積確實不大，但論起地位位置，絕對堪稱悉尼（雪梨）內西區的 「咽喉」 之地。翻開它的歷史，你也會發現比想像中的要厚重的多，而現在和未來的發展變遷也在將這個漸被遺忘的城區，慢慢推向歷史的舞台中央。曾經，一度冷落：未來，值得傲嬌！

Homebush 位於悉尼內西區中心地段，距離 CBD 約 15 公里，屬於 Strathfield 市政轄區。東臨 Strathfield，西靠 Homebush West、Flemington 及 Lidcombe，南倚 Strathfield South，北接 Sydney Olympic Park。

01 歲月沉澱．歷史變遷

關於 「Homebush」 一名的淵源，存在爭議。有種普遍說法認為是當年澳洲著名的外科醫生 D’Arcy Wentworth 為了紀念自己的英國家鄉而將建造了一所以此命名的物業，由此演變而來。澳洲歷史學家 Machael Jones 在為 Strathfield Council 編寫的《市志》內如此記載，但另一位歷史學者 David Patrick 卻予以否認，他認為 Wentworth 本人是愛爾蘭人，「命名」 一說證據不足。但無論如何，Homebush 如同澳洲大部分城區一樣，都帶有濃厚的英倫色彩。

當地最早的農耕時代可以追溯到 1793 年，但由於區內可耕種面積較小，一直未形成較大規模的農場。區內最具歷史底蘊的商業建築就是位於 Parramatta 路邊的 「Horse&Jockey Hotel」，該酒店的前身可一直穿越至 1809 年的 「The Half Way House Hotel」，如今略顯斑駁的身軀，依然在孤傲地述說著其數百年的滄桑。

後來悉尼大西區鐵路線修建至此，當地的商業氛圍開始逐漸濃厚，主街的大概輪廓也大致形成，購物商場、餐館、學校及其它公共設施相繼建立。可能大家有所不知，Homebush 早年曾經有一個非常著名的跑馬場，於 1841 年開放，它曾經也是悉尼貴族在早期資本主義時代的一個重要縮影。後來由於東區的 Randwick 皇家賽馬場開張，該地才逐漸沒落。

區內在 1878 年迎來首次大規模的重新區劃，大部分位於火車站以南，包括現在的 Burlington Road、Abbostford Road 以及 Broughton Road 等路段。到 19 世紀末，主要的住宅圈大體形成。進入 20 世紀，區內的改造也陸陸續續進行，但未曾再有大範圍的區劃發展。
早期的主要商圈圍繞在 Rochester Street 周邊，沿街有許多店舖，尤其是現在的 Homebush Public School 對面，後一直延伸至火車站。但隨著時代的變遷，商圈的發展方向開始逐漸向 Parramatta Road 周邊轉移。而且根據新州市政府和 Strathfield 市政區的規劃指引，未來將會呈現更加蓬勃的發展趨勢。

02 多元文化．生活便利

最新統計數據顯示，Homebush 目前的居住人口在 11215，其中澳洲本地出生的在 33% 左右，海外移民比重較大，華人佔 10.6%，多元文化濃厚。從年齡結構上看，以成熟的已婚家庭為主，區內 20 至 39 歲之間的人口比例超過 40%，尚屬年輕活力的城區。居民的受教育程度相對較高，多數從事零售、醫療衛生及製造行業，收入水平可觀。

從物業類型上看，目前區內 Unit 和 House 的比例接近 1:3，但新公寓數量在最近幾年開始明顯增加。發展加快，也推動物業市場的表現。過去 12 個月內， 區內物業平均拍賣清出率保持在 80% 以上，房屋中位價漲幅超過 Strathfield 市政區的平均水平。租房市場也是表現穩健，政府擬定實施的以 Sydney Olympic Park 為中心的 20 年規劃，周邊將會形成一個集經濟、商務、文化、娛樂等一體的綜合區域，預計增加就業人口 4.5 萬人，這也是悉尼近 10 年來最大的地區 性變革和人口流動。由此，相鄰城區 Homebush 租房市場也會水漲船高。

Homebush 生活購物非常方便，主要的商業街就是 Rochester St，一直延至火車站。沿街有多家各具民族特色的餐館、商店、超市以及郵局、銀行等公共設施，基本能夠滿足居民日常需求。區內還有悉尼最大的廠商直營店—— DFO (Direct Factory Outlet)，該購物中心曾經斥巨資進行修繕重建，內有數百家零售品牌和家居用品店，以及擴容的美食用餐區和停車場。

另外，往東數分鐘便是 Strathfield 商圈，購物消費應有盡有。往西便是 Flemington, 想必這裡大家都不陌生，悉尼最大的果蔬乾貨批發市場就在此，從 Homebush 步行前往都可以。如果沿著 Parramatta Road 再往西走一點，就可以到達內西區最大的倉儲式零售超市 Costco。從 Homebush 火車站穿過 Parramatta Road 和 M4，不遠便是 North Strathfield，這裡有一個小型的商圈，包括餐館、超市及寫字樓。如果再往上一點，Rhodes Shopping Centre 也是近在咫尺。
當地教育資源豐富，最早是於 1885 年成立的 Homebush Public School，另有 1936 年成立的 Homebush Boys High School。此外，臨近還有 Strathfield Girls High School 和西悉尼大學（UWS）分校區。

03 交通升級．帶動房市

交通便利是購房者最為看重的一個因素，無論是自住，還是投資出租給租客。Homebush 火車站每天開往悉尼 CBD 的班次大概在 15 分鐘一班，車程最快只要 20 分鐘；往西前往 Parramatta CBD 也只需要 20 分鐘左右。政府已經計畫對該火車站進行升級。

另外區內還有兩條主幹道貫穿東西：M4 和 Parramatta Road。這兩條悉尼的 「生命線」 未來將迎來巨大蛻變，Homebush 的中心地位也將一覽無遺。

－ WestConnex 項目
這是新州歷史上最大的基建設施工程， 全長 33 公里，計畫於 2031 年完工，將創造超過 200 億澳元的經濟收益，創造逾 1000 個新就業崗位。屆時，通勤時間大大節省，從 Parramatta 至機場可縮短 40 分鐘，從 Strathfield 到機場可縮短 20 分鐘。悉尼的西部和東部將首次連接，M4 和 M5 面臨拓寬，地下隧道的開通可避開 50 盞交 通燈。不僅是更方便出行，該項目的興建也帶動了沿線的物業市場，其中 Homebush 作為 M4 中心區域和未來最重要的地下隧道路段，更會引人注目。

－ New Parramatta Road 項目
該也是政府擬定的大型交通升級項目，全名 「Parramatta Road Urban Transformation Program」，意在重新激活 Parramatta Road 沿線從悉尼 CBD 至 Parramatta CBD 的主要 8 大城區，Homebush 也是其中一個。按照該規劃指引，至 2013 年，Homebush 居住人口將上漲 33%，新建住房數量在未來 30 年 內，將會增加 10，350 至 16，200 套。作為新州發展的重點城區之一，Homebush 的區劃格局將再次迎來巨變，小區正迅速城市化，更多的高檔公寓 樓將會出現。

內西區精品公寓樓花 — VIVO at Homebush

PIA 重磅推出的 VIVO 優質公寓樓盤，便位於 Homebush 核心地段，距離火車站僅僅 600 米，投資性價比極高，非常適合首次置業者。周邊配套設施齊全，購物、休閒、教育等機構近在咫尺，數分鐘車程即可到達 DFO 和 Sydney Olympic Park。

項目周邊優勢一覽：

目前 EOI 火爆進行中，感興趣的朋友請從速諮詢，勿失良機！

澳洲房市數據的迷思－信還是不信？

澳洲房市是在上升還是停下來了，或者下跌? 相信這是很多人關心的問題。

要找答案其實不難，每天出爐的房市報告其目的就是為您提供判斷的參考。但奇怪的是，有時候不同的研究機構竟會出現完全相反的答案。究竟哪一家的數據才可信呢？

澳洲有好幾家較有名的房地產數據研究機構，例如 RP Data, Residex, APM, SQM 及 BIS Shrapnel 等，大部份報章都會引用這些研究機構的數字發表文章。

那麼這些機構的數據從何而來？

首先要留意的是這些都是私人的商業機構，他們的數據並非來自官方，很多都是由房地產中介提供，但並沒有完善的制度去核對。此外，他們搜集數據的方式或分析數據的方法均欠公開透明，而政府也沒有立法規管或者對提供不正確數據有任何懲罰。所以，我們只應該把這些數據作參考之用，而並非是作出購房決定的唯一指標。

為什麼不同的研究機構的數據會有不同？

很多研究機構都會提供房屋的中間價（median price），但如何您細心留意，他們發表的中間價都不一樣。首先我們要認識什麼是中間價。統計學中，一系列數字的中間的那一個數字便被定義為中位數。例如：上月悉尼車士活區共賣出 101 間房屋，賣出的價格從 $500,000 到 $1,800,000 不等。我們把出售房產的價格從小到大排列，第 50 個物業的出售價格就是車士活上個月的房屋中間價。也就是說，有半數的房屋會以高於中間價的價格出售，而另有半數的房屋則是以低於中間價的價格出售。不過，要留意的是有些機構的數據是以一個月為單位，有些是以季度或年度計算。又有一些是只計算首都城市的交易，另一些則所有地區都會包括在內。再要留意的是數據是否包括所有類型的房屋，還是分別計算獨立屋（house）和公寓 (Unit)。

閱讀這些數據時，我們還要考慮影響這些數字的因素。以中間價為例，如果售出的房屋數量不多，就會影響數據的準確性。而研究的時間範圍越長，用於計算物業中間價的出售房產數量就越多，數據就越精確。雖然中間價是判斷未來房市趨勢走向一個極有價值的工具，但它不是房地產價格的絕對值，它只是一個參考或比較的相對值，如果一般民眾不理解，會被誤導以為是某地區房屋的平均價。

另外一個我們較熟悉的數據就是拍賣清出率 (clearance rate)，亦即成功在拍賣中出售物業的百分比。不少房地產中介都會以拍賣清出率作為賣點，以示他們可以很容易把物業出售。不過，很多人忽略了一個事實，就是澳洲的住宅物業拍賣只佔全部房屋買賣的百分之 42，其余的是以是通過地產中介或者是直接跟業主交易（private treaty），所以單單以拍賣的數字並不能反映整個房市的走勢。

這些研究數據當然有參考價值，但更重要的是我們在選購房屋時，不應只在電腦上找數據，而應該實地考察。走到您心儀的地區看看，不單參觀開放出售的房子，也要看看周圍的配套設施，還有您將來的鄰居是什麼模樣，親身感受一下。有時候，民間智慧可能更勝專家的意見。

資料來源：Domain Chinese 2014-07-25

Viewpoint at Merrylands

Take Lifestyle To A New Level

The perfect location to live, work and play, VIEWPOINT will blend apartment living with the convenience of ground floor retail and commercial business spaces.
Crowning this elegant new project will be a rooftop garden with breathtaking views of Holroyd District and the Blue Mountains. An oasis for residents, the garden will feature a children’s play area, timber observation decks and raised lawn spaces.

Viewpoint offers residents the choice of 1, 2 and 3 bedroom layouts with the security of basement car parking and lift access. Internal laundry, entertaining balconies and Dyldam’s elegant open plan layout are designed for modern living.
A Gateway to Merrylands town centre, VIEWPOINT is just 450m to the Merrylands Rail & Bus Interchange, 350m to Stockland Shopping Centre and 350m to King Park.

水景公寓，熱情難擋！—— PIA Shepherds Bay 三期盛大開盤

天氣的寒冷，難擋投資者的熱情！上週六，PIA 華人同盟重磅推出的優質水濱公寓項目 Shepherds Bay 第三期 「Cambridge」 盛大開盤，超過 200 名盟友到場，共近 200 套物業在不到 2 個小時內售出 8 成左右！

項目開盤前，很多盟友早早就來到了現場等候，包括不少老客戶，從他們滿懷期待的眼神中，透出的是對項目的認可，更是對我們 PIA 華人同盟的信任。我們的 Business Management 部門和銷售顧問團隊也毫不懈怠，比客人早早到場，熱情細心地接待每一位盟友，並且準備了豐富的茶點美食。

我們在走廊上特別貼出了項目的彩色戶型圖，供所有客人參看。專業的 PIA 銷售顧問們也一絲不苟地解答客人提出的問題，幫他們分析項目特色、戶型及其他詳情。

由於該水濱項目大受歡迎，我們不得不分為兩場進行選號定房，現場熱情高漲。近 200 套物業在兩小時內，迅速售出 8 成左右。另外有數十位客人選擇 Double Up 自己心儀的戶型。

樓盤好，眾人爭！該水景豪華公寓物業的受捧熱度在意料之中。還記得 2014 年當 Shepherds Bay 項目一期、二期推出時，數百套物業也是幾乎很快被搶購一空！市場不會騙人，當還有人仍然在為房市的冷熱走向患得患失、猶猶豫豫的時候，事實給了我們最好的證明！現在還是不是入市的最好時機？躊躇、等待？那你永遠都只會是那個落單的人，你會被市場無情的拋棄！那該怎麼辦？Just do it!

PIA 近期推出的數個樓盤，均取得了相當不錯的銷售業績，輝煌何以完美延續？華人同盟創始人、總裁及悉尼地產投資專家 Justin 汪先生指出：PIA 作為一個投資平台的各項服務功能已經日臻完善，無論市場風雲如何變幻，依託我們強大的平台力量，華人同盟總是能以起不斷提升的前瞻性視角，為廣大客戶盟友鎖定優質項目，爭取最大優惠，奠定將來物業的增值基礎！並提供租金保障，無後顧之憂！

在這裡，我們衷心祝賀那些定到自己心儀物業的客人，也誠摯感謝這麼多年來一直支持、鼓勵和伴隨華人同盟成長的數千盟友們！同時，我們也祝願還在 Waiting List 上的朋友們好運！不要灰心氣餒，PIA 在近期還將會重磅推出多個優質樓盤，敬請關注，勿失良機！

［PIA 新盤力薦］雪梨上北岸「世外桃源」——LYNE at Wahroonga

全新雪梨上北岸學區公寓「LYNE」, 周邊名校林立，環境幽靜，居住宜人，交通購物便捷，完美詮釋了「家」的概念。遠離城市喧囂，獨享世外桃源。不管是自住，還是投資，都是一個相當不錯的選擇。

該樓盤位於雪梨北岸中低密度高尚城區 Wahroonga，該區距離雪梨 CBD 上北面約 22 公里，Ku-ring-gai 和 Hornsby 市政區共同管轄，面積不到 9 公里，居住人口 21700 左右。地名源自土着語「Wahroonga」。意爲「我的家園」。正如其名，「宜居」是這個城區的最大特色之一。
(Google map)

宜居、名校、便利

該城區命名建立於 1822 年，初始當地多爲大片果園。1890 年北岸火車線開通後，很多富有的商人選擇在這裏建造帶有大花園的住宅，這也是如今「滿城春色」的主要淵源之一。1896 年當地設立郵局，1920 和 1930 年代區內迎來一波大發展的浪潮，很多地段被重新區劃，當地大體的街道和商住輪廓基本上都是在那個時段形成的。二戰後，上世紀 50 年代後期和 60 年代，區內涌入大批新居住人口，火車線以北大片地段被重新開發。2006 年和 2011 年之間人口再次出現大幅上升，住宅密度也隨之有所增加。

（早年 Wahroonga 城區舊貌）

（如今 Wahroonga 城區面貌）

（數據來源：realestate)

現徜徉區內，處處洋溢着花園氣息，街道整潔，綠樹環蔭，環境寧靜，生活條件相當宜人。Wahroonga 公園位於火車站北側，樹木成蔭，還有一個兒童遊樂場。The Glade 公園靠近 Abbotsleigh 私校，包括兩個網球場，一個籃球場和一個足球或板球場。南下數分鐘就可以到達 Land Cove 國家公園，另外 Ku-ring-gai Chase國家公園位於 Wahroonga 北部不遠處，可驅車前往，這是澳洲第二古老的國家公園，很受民衆歡迎，內設很多步行道，野餐地點以及大量極具歷史意義的原住民遺址與石雕。

區內購物也十分便利，步行數分鐘即可到達 Wahroonga Village，距離鄰近的北岸購物消費區 Hornsby 僅有數分鐘左右車程；另外超市、餐館、咖啡店以及銀行、郵局等公共設施是一應俱全。不僅如此，附近還有多個辦公中心和寫字樓，擁有一定數量的白領就業人羣。

除此之外，區內教育資源豐富，周邊名校林立，這也是該樓盤吸引許多育有子女的家庭在此置業的最大因素。Wahroonga 地區素以高質量的教育資源着稱，區內有着名男子私校 Knox Grammar 和女子私校 Abbotsleigh。另外還有很多優秀的公立學校，包括 Wahroonga Public school, Wahroonga Preparatory School 等。另外前往鄰近的 Pymble Ladies College (PLC), Normanhurst Boys, Hornsby Girls 等名校也極爲方便。

物業增值穩健、投資自住兩相宜

Wahroonga 擁有典型雪梨上北岸社區的特點。 Domain 最新的統計數據顯示，雪梨上北岸是去年表現最好的市場之一，今年這種積極走勢預計仍將持續。其中一個主要原因就是雪梨內城區太火熱了，很多被擠出市場的買家，尤其是不少懷揣着鈔票打算購買 house 的家庭，開始把眼光放到北岸一些環境設施及教育資源都相對不錯的城區。同樣的預算還買 house 估計比較困難，於是當地的公寓，尤其是大戶型，倒成了非常不錯的選擇，升值潛力穩定，而且質量保證，維護成本相對 house 要低。

Wahroonga 是名符其實的富人區，從其發展歷史上就能看出它「流淌的貴族血液」，澳洲現任總理 Tony Abbott 也曾經在此居住過。居民多爲高收入人羣和專業人士，平均家庭收入達到了每週 $2600，遠遠高出雪梨的平均家庭收入水平 $1400。同時轄區內以 house 爲主，中位價接近 150 萬澳元，去年售出的最高物業價格爲 $9,210,000，平均拍賣清出率 81.2%。而且物業增值表現穩健，均價低於周邊 Killara、Pymble 等區，但同樣是名校林立；市場上可供選擇的全新公寓也並不多， 「物以稀爲貴」，加上「天時、地利、人和」，因此倍受青睞。

（數據來源：Domain、Realestateview)

住戶體驗——讚

“Wahroonga – the aboriginal word for our home ——在我心目中最適合居住的城區，非常棒，環境很好。我們全家 4 年前搬到這，便愛上了這裏。購物很方便，開車去 Hornsby 也就十分鐘不到。小孩上學的問題也不用發愁，好學校真不少。另外還有一些漂亮的公園，空氣清新。每天我都會抽時間出來跑步，週末還可以開車去最近的海灘。」

“Beautiful，leafy and safe suburb for families ——治安很好，非常適合家庭居住。我在這裏住了好多年了，不光是空氣質量沒話說，治安環境也非常好。周圍的鄰居都很熱情和友好，平時大家相處融洽，有時候還會有一些社區活動。當地基本很少發生惡性案件，一般的盜竊案都難以見報。學校的管理也很好，我的幾個孩子從沒有發生過被欺凌的事件。」

“Quality has a high price tag ——選在這裏買房，真的是物超所值。我是從中國內地來的，剛來的時候，想買個房子，千辛萬苦，左挑右挑，最後選擇了在這裏。開始覺得還是有點擔憂，因爲這裏畢竟不是傳統的華人區，而且住房和生活成本相對偏高。後來漸漸發現自己買對了，房子最近幾年增值不少，很欣慰，而且購物生活挺方便的，還有國內幾乎很難覓得的原生態自然環境。」

遠離城市喧囂、盡享世外桃源

PIA 重磅推出的全新公寓項目 Lyne 很好地滿足了市場的需求，由本地實力發展商 Landmark 傾心打造，位於 Wahroonga 中心位置，步行至火車站僅需6分鐘左右，新州排名前十的 Abbotsleigh 女子中學近在咫尺。購物方便，漫步數分鐘就可以到達 Wahroonga Shopping Village, 10 分鐘之內可北上 Hornsby 商圈，15 分鐘可南下快至 Chatswood 商圈。自然環境幽靜，居住條件宜人，交通購物便捷，戶型面積寬敞，配套設施一流，完美詮釋了「家」的概念。遠離城市喧囂，獨享世外桃源。不管是自住，還是投資，都是一個相當不錯的選擇。

近期 PIA 重磅推出多個優質樓盤，敬請關注，勿失良機！

詳解負扣稅

年燒 50 億卻只便宜了富人？澳洲納稅人為 3 萬 「多房族」 兜底

導語今天澳洲華人圈被鋪天蓋地的負扣稅新聞淹沒，打開新聞或廣播，全是負扣稅的頭條。

近日，政府討論取消 「負扣稅」，華人圈一片叫好聲。但也有另一種聲音警告大家不要 「好了傷疤忘了疼」，疾呼莫忘當年廢除負扣稅後，建築工人失業，租客忍受房租暴漲的慘狀！

政府動心，欲罷負扣稅

稅務局（ATO）最新數據顯示，澳洲現有 1 萬 5264 名業主擁有至少 6 套投資房，1 萬 4555 人擁有 5 套投資房。這加起來將近 3 萬的澳洲人申報 「投資損失」（可享受負扣稅優惠），導致了政府每年高達 50 億元的稅收損失。

而澳大利亞社會服務委員會（ACOSS）近日向聯邦政府提供的計畫也顯示，如果停止 「投資房負扣稅抵收入稅」 政策，每年聯邦政府可節省 10 個億。

誰都知道，澳洲政府一直在設法增加收入，這個 「普通澳人為 3 萬『多房族』兜底」 的消息披露，很可能在下月的聯邦預算案公佈前引發激烈爭論。ACOSS 已建議艾伯特政府取消投資房的負扣稅和增值稅的折扣。

什麼是負扣稅

負扣稅房產是澳人第三青睞的儲蓄形式，僅次於家庭住房和養老金，可進行大額避稅。

負扣稅

「負扣稅」 又稱 Negative Gearing，是一種貸款投資方式。這種投資方式一般用於房地產投資，其特點為房租的收入不足以繳付貸款產生的利息，從而出現損失故稱為 Negative Gearing。您或許會奇怪，既然都損失了為什麼還說這種投資方式好呢？這是因為澳洲給這種投資損失提供了一種特殊的稅務減免政策，可以用房租和貸款利息的差額抵稅。

負扣稅政策允許業主申報所有與房產相關的扣稅，包括房貸利息 —— 因此房主只需確保投資房產的成本大於租金收入就可享受這種稅收優惠。

負扣稅兩宗罪

一、負扣稅系統只是便宜了富人

ACOSS 的報告稱，最近超過一半的負扣稅都進入了頂層那 10% —— 年收入多於 10 萬元的納稅人口袋裡。

二、推高房價，讓首置業者更加難以入市

報告同時指出超過  90% 的投資貸款是被用作現有的租賃房屋而非新建出租房。投資者只是推高房價，而未對供應提高有任何幫助。

「大規模使用此類稅務機制不但會威脅到公共收入並且影響了大家對我們稅務系統的信心。」 報告稱，「 並且如此減少了投資的有效性能，激勵認為以避稅目的進行投資而非用最低風險獲得最多回報。它動搖了經濟，刺激人們都過去超額貸款並且為資產增值火上澆油，而這些都是經濟衰退的前奏。」

政府仍欲罷不能

美林銀行首席經濟學家艾斯雷克（Saul Eslake）曾警告澳洲：由於享受負扣稅好處的澳人太多了，政府壓根不想做出改變 —— 而事實也是如此，財長 Joe Hokey 最近表示，基本上不會對這些稅收政策進行任何變動，雖然他們在最近的稅務改革報告的討論中被認為值得考慮。

究其原因，一方面，人數眾多令財相霍奇對改革顯得畏縮，澳洲已經成為了全世界最大的 「地主之國」 之一，而在全體納稅人中有近 10% 申報了負扣稅房產。據悉，每七個納稅人中就有一個人擁有至少一處投資房產。

房產協會（Property Council）根據推算獲得的最新數據顯示，澳洲有 127 萬名負扣稅業主，約 30 萬維州業主擁有負扣稅房產，涉及人數龐大。

另一方面，「當前的負扣稅系統只是便宜了富人」 的說法並不盡然，很多負扣稅受益者是中產階級。

霍奇稱，他的稅收討論文件可以解釋關於負扣稅房主都是有錢人的懷疑，「 大約 50 萬負扣稅業主處於 32.5% 的中檔稅級 」。

房產協會的首席經濟學家莫里森（KenMorrison）稱，數據顯示，80%（略少於 89 萬名）負扣稅房產業主是中等收入者，他們的年收入約在 8 萬元或更低，且大部份人只擁有一套享受負扣稅的投資房產。

建議改革方案

目前，政府報告建議採取逐步的手段推進改革：

凡在 2016 年 1 月 1 日以前已經購買的投資房仍然按照舊的負扣稅政策執行直到房子被賣出。如果在賣出後又購買額外的房產，或者是新的投資者，他們將要按照新的政策交稅。

例如：一個人購買了一處價值 50 萬的出租房產。其年回報為 2 萬（或者 $400/ 周）。每年其他相關費用（維護，中介費等等）相加總和為 $5000，並且投資者採用更貴的『只還利息』的貸款模式，那麼這個人將會有 4 萬用於利息的支出，出租房年支出總和為 4 萬 5。假定他們的年收入僅僅只有 2 萬，那麼他們就會有 2 萬 5 的賬面上的損失。投資者用此賬面損失與他們的工資相抵，對已一個收入為 15 萬的人，抵消掉的幾乎為 1 萬塊。如果房產在這個期間增長 5%，與其是 2 萬 5 的賬面損失，這個投資實際做到了不賠不賺。但是資產的增值部分只有在房產被賣出時才會被徵稅。

為了阻止人們申報實際上沒有損失的投資負扣稅，ACOSS 建議抵消金額應該被量化，這樣他們只能用來抵消同樣的投資。上面例子中的 2 萬 5 損失應該被往前轉直到投資者獲得現金利潤。這可能需要幾年的時間，這期間利息支出將會降低而租金將會增長。又或者當房產被賣出時，投資損失可用來抵消資產增值。

但實際上前總理霍克 (Hawke) 在 1985 年時曾如法炮製。直接的結果就是造成在幾個省會城市的房產價格跳水。

資料來源：2015-04-16 Australia News

【PIA 新盤】西區 CBD 中心 Macquarie Towers @ Parramatta

 一路向西，雪梨西區吸引了衆多投資者的目光，已經是新州增長最快的地區，而 Parramatta 則是西區毋庸置疑的中心。未來這裏會更加日新月異，80 億澳元的大規模城市規劃建設，這裏將呈現高樓林立的風景，徹底改變當地的城市天際線，有可能超過阿德雷德成爲澳洲第 5 大 CBD。

PIA 重磅推出的 Macquarie Tower 項目位於 Parramatta 核心地段，周邊交通購物方便，名校林立，投資性價比極高。夜仰蒼穹，繁星淼淼；俯瞰大地，綠茵蔥蔥。

中心地位價值彰顯
Parramatta 位於雪梨以西 18 公里處，一直被冠以「雪梨地區第二大 CBD」的美名。Parramatta 佔地面積約 61 平方公里，市政轄區總人口數接近 37 萬。區內三分之一人口來自非英語國家，多元文化的社會氛圍非常濃厚。除了本地居民之外，海外出生人士中，華人數量佔第一位（約佔 11%）。由於本地 20 到 39 歲的人口高達 50.6%，人均年齡僅爲 30 歲，因此 Parramatta 也被譽爲是一個年輕充滿活力的城市。而且隨着該地區周邊經濟的迅速發展，Parramatta 早已經成爲物業市場投資的熱點，尤其是吸引了不少華人家庭在此置業。

商業中心

Parramtta 年生產總值達 150 億澳元，作爲雪梨西區重要的中心商務區，該地區經濟發展相對成熟，行業類別比較齊全，包括食品加工、製造業、資訊通信、生物技術、建築、零售以及健康服務等產業，主導產業是金融和保險業，它是西雪梨地區最大的金融中心。同時由於該地區的經濟及金融地位，很多政府機構和企業進駐該區，包括紐省警察總署、雪梨水務局、紐省移民局以及多家商業銀行和會計事務所在內的金融機構等，另外還有不少其他政府機構準備陸續從雪梨市中心遷移至此，也吸引了包括可口可樂、殼牌等世界五百強在內的公司在此落戶。

交通中心

Parramatta 幅員遼闊，總面積爲 61 平方公里，擁有長達 65 公里交錯縱橫的天然水道和 759  公頃的開放空間。周邊交通設施完善，作爲西部一個重要交通樞紐，有多條鐵路線和公車線連接該區，同時還設有渡輪碼頭。未來隨着連接 Parramatta 和雪梨 CBD 及 Kingsford 機場的 WestConnex 公路項目的落成，加上連接 Castle Hill 和 Macquarie Park 的輕軌線在此交匯，Parramatta 的交通中心地位將會愈加彰顯。

教育中心

教育資源是華人家庭在置業時考慮的一個重要因素之一，Parramatta 當地的教育資源豐富，擁有衆多名校，包括 Parramatta High School、Arthur Phillip High School、Macarthur Girls High School、Parramatta Public School 以及 The Kings School 等。西雪梨大學主校區就設立在此，距離本地也僅僅數分鐘車程而已。另外由於許多政府機構，尤其紐省警察總署由雪梨市中心遷移至此，令當地的安全指數明顯上升，也推動了當地物業市場價格的上揚。

房市熱點

根據 RP Data 的資料顯示，區內獨立屋（House）偏少，公寓（Apartment）或單元（Unit）居多，而且近年來開發力度日益加大，未來將會涌現多個高層樓盤。因爲該區商業發達，交通便利，教育完善，所以無論是投資還是自住，都是一個相當不錯的選擇 。Domain 公佈的數據顯示，過去一年內共售出 488 套公寓或單元，售出 82 處獨立屋，其中最高售價 1,758,000 元，拍賣清出率高達 90%。此外該區租賃市場也很穩定。

WestConnex 項目

囿於 M4，Parramatta Road 擁擠的交通現狀，澳洲聯邦和新州政府計劃投資 115 億澳元興建連接 Parramatta 和雪梨 CBD 並延伸到雪梨 Kingsford 機場，該路線將會成爲雪梨未來的交通大動脈。建成後將與擴建後的 M5 高速連接，形成貫穿雪梨東、西、南的公路交通幹線。Parramatta 將大大受益，和雪梨 CBD 的通行時間將縮短在半小時內，更好地滿足就業增長和人口增長的需求。其他周邊受惠地區包括 Parramatta、Strathfield、Olympic Park、Silverwater、Ermington、Burnwood、Ashfield、Campbelldown、Chippendale 及Alexsandria 等。

Light Rail（輕軌）項目

政府斥資 4 億澳元建設以 Parramatta 爲中心的全新超大輕軌網絡，一條連接 Castle hill，一條經 Carlingford 至 Macquarie Park；另一條經 Olympic Park 到 Strathfield 及 Burwood，以及連接西南重鎮 Bankstown。而且未來輕軌站點就在本項目「Macquarie Towers」旁邊，極爲方便。

君臨天下，尊享家園

「Macquarie Towers」由著名本地發展商 Toplace 精心打造。該樓盤現擁有 1，2 及 3 臥室的戶型供買家選擇，住戶除了可享受寬敞舒適、安保一流以及便利宜人的居住環境之外，更可親身體驗到高品味的家庭生活。優質建築設計，性價比極高。

我們的售價 一房 65.5 萬、兩房 77.9 萬，面積在 85-125 平方公尺之間，投資性價比秒殺周邊所有樓盤！更有 3 年非開發商的租金承諾保障您的投資安全！

Macquarie Tower 位於 PARRAMATTA CENTRAL PRECINCT 區域內

3 分鐘步行可至 Parramatta 市內免費公車（400 路）

5 分鐘徒步至 Parramatta 碼頭

8 分鍾徒步至 Parramatta 火車站

10 分鍾徒步至 Parramatta 商務、休閒中心

PIA 將會陸續推出更多優質樓盤，敬請關注！EOI 登記中，儘早聯絡，以免向隅：
Jeff Lin
手機：0414 620 960
電郵：jeffjxlin@gmail.com
Line/微信：jiyefu

一日相識，終身為友
全程服務，保駕護航
爲你提供最貼心的地產投資服務

資料來源：PIA、Eric 陳

解惑 — 如何看待雪梨房市當前熱點問題 — PIA 新年第二場大型中文講座火爆來襲！

還記得今年初 Epping 地產講座的火爆反響嗎？數百人齊聚一堂，暖暖的燈光，貼心的美食，大家相談甚歡，華人同盟創始人及資深地產投資專家 Justin 汪先生，用他的專業《PIA 置業理念》為各位來賓 「分享智慧，傳遞成功」，反響積極。

（今年 2 月底 Epping Club 講座盛況）

此次講座猶如一聲春雷，給雪梨的房地產市場注入了新的陽光和活力。很多錯過此次機會的人早就開始諮詢下一次講座的事宜。現在機會又來了，本著感恩的精神，我們將於 5 月 9 日在 Parramatta RSL Club 召開今年第二場大型中文講座，敬請光臨！名額有限，從速報名！

雪梨房市的走向牽動著萬千投資者的心，如何正確看待當前熱點問題：房地產市場會永遠一路高歌嗎？ 住宅市場是否真的進入供過於求？ 如何看待中國股市和雪梨房產投資？等等。圍繞這一系列話題，華人同盟創始人及資深地產投資專家 Justin 汪先生，將會用他從事雪梨地產行業的多年經驗和大家一起探討和釋疑。

PIA 期待你們的光臨，也由衷感謝所有前來聆聽講座的貴賓，希望一直能夠得到你們的關注和支持；同時我們會一如既往地懷著感恩的心，秉承科學、理性、信實的精神，繼續為所有的盟友保駕護航。

欲訂座位，請與 Jeff Lin 聯絡：0414 620 960。

PIA Turrella Genesis 抽獎活動圓滿成功

 2015-04-16  華人同盟

上週六，PIA 為了回饋廣大租戶對華人同盟的信任和支持，在位於雪梨內南城區Turrella 的 Genesis 舉行抽獎活動，大獎獎品為一輛 Honda Jazz。Rockdale 工黨議員 Steve Kamper 先生受邀到場，併發表熱情洋溢的講話，其後他與 Coverforce 執行董事 Andrew Ferguson 先生以及 PIA 公司代表 Grace Bian 女士共同轉動抽獎箱，抽取大獎。氣氛熱烈，圓滿落幕。

Genesis 是 PIA 成功投資樓盤的典範之一。它取名自聖經第一章的題目《創世紀》，這個項目也是該地區的第一個公寓樓項目。它的開工和落成入住標誌著這個地區新時代的到來。而且 Genesis 具備著 PIA 置業理念中關於如何選擇物業的所有關鍵因數，包括以一個考量，兩個因素， 三個差異等核心概念。該樓盤自落成以來，保持著非常滿意的出租率，這其中 PIA 的高素質物業出租管理團隊功不可沒。

當然，「客人是水、PIA 是舟，水能載舟、亦能覆舟。」這麼多年來，超過 5000 名盟友及其家庭的支持，是 PIA 穩步前進、發展壯大的最重要基石之一。「一日相識、終生為友。」PIA 一直秉承著「負責任、有擔當」的企業精神和服務理念，為所有客人保駕護航，這不僅包括投資物業的買家，同樣也包括數千計的租戶。Genesis 項目就是一個非常典型的案例。

活動當日，PIA 物業出租管理部門的同事早早就來到了現場，精心佈置氣球、禮品以及音響設備等。晴空萬里，暖暖陽光，印著 PIA logo 的紅白氣球，迎風飄曳，煞是奪目。伴隨著悠揚的樂聲，客人們開始陸陸續續地排隊進場，核對身份、簽名登記，有條不紊。很多都是一家人，喜悅不光光是掛在孩子們的臉上，歡聲笑語回蕩在活動現場。

活動司儀 Phoebe Bai 女士宣佈活動開始，她簡單介紹了 PIA 公司以及這次抽獎活動的意義，並掌聲邀請 Rockdale 工黨議員 Steve Kamper 先生致詞。Steve 先生感謝 PIA 的盛情邀請，也表示非常樂意參加這種具有意義的社區活動，並且對 PIA 取得的輝煌成績和樓盤項目給予了極大的肯定。之後，PIA 高級物業經理 Kevin Wong 也做了重要講話，他代表華人同盟對現場的所有客人和來賓表示了衷心感謝，並稱華人同盟會一如既往地為廣大盟友服務，提高物業管理的水平，不僅會「無憂托管」—— 保障業主的利益，同時也會最大程度地維護租戶的利益。

最後，激動人心的時刻到來了！Rockdale 工黨議員 Steve Kamper 先生與 Coverforce 執行董事 Andrew Ferguson 先生以及 PIA 公司代表 Grace Bian 女士共同轉動抽獎箱，在音樂聲和現場興奮的歡呼聲中，終極大獎塵埃落定，他就是幸運的租戶 —— Kevin Serrato。大家紛紛合影留念，定格住這美妙喜慶的一刻。

租客在整個 PIA 投資置業鏈條中，其實扮演著相當重要的角色。我們的很多租客後來都成為了業主，從租客到業主，僅僅就是「一步之遙」。PIA 今年初曾經舉辦了首場英文講座，針對的就是我們的廣大租戶，反響熱烈。公司創始人、總裁及雪梨

地產投資專家 Justin 汪先生指出，憑藉 PIA 置業理念和獨特的「B&R 模式 (Buy and Rent Model)」，租客們完全可以跨出「入市」這一步，而且我們擁有獨一無二的 PIA 電子投資平台，加上日益壯大的物業出租管理部門，以及信貸等其他部門的全力合作，「只要將理念應用於投資，買房置業絕非遙不可及，既穩定又源源不絕的收入將滾滾而來。」

( 資料圖：今年初首場英文講座現場）

近期 PIA 也在積極醖釀舉辦第二場英文講座，敬請期

Cambridge Shepherds Bay — Meadowbank

First Choice to Buy in Sydney’s Newest, Master Planned Waterside Village。

PIA is pleased to offer our valued clients the opportunity to invest in Sydney’s newest waterside village at Shepherds Bay.

This master planned residential village offers a stunning selection of 1, 2 and 3 bedroom architectural designed, luxury apartments on the shores of Shepherds Bay.

The unique, central location – minute’s walk to Meadowbank Station, ferry wharf and bus services at your doorstep – provides easy access to Macquarie, UTS and Sydney universities; located within close proximity of Top Ryde, Rhodes and Macquarie shopping centres; Sydney Olympic Park, the Bicentennial Park, TAFE, Meadowbank Public School, and Ryde Council, Concord Hospital.

This project will be released at 11am on Saturday, 18^th April

Please contact Jeff to register your interest.

Mobile: 0414 620 960

The PIA Difference As a privileged PIA client you are covered by The PIA Investment Assurance Package which includes: Access to PIA’s financial services of Finance Options The PIA Settlement Indemnity Offer should circumstances warrant The PIA “No Worries” Maintenance Plan Your PIA advisor can provide full details of this Investor Assurance Package offered exclusively to PIA clients. Invest in Cambridge at Shepherds Bay Meadowbank with the confidence of knowing The PIA Investment Package is there to protect you.